戸建ての家を建て替える時期はいつが適切でしょうか。
特に築年数が経過した家では老朽化や設備の不具合が気になるようになり、建て替えを検討せざるを得ないでしょう。
一般的に木造住宅の建て替え時期の目安は築30年とされていますから、すでに築30年を経過しているなら建て替えをするのにちょうど良いタイミングだと言えます。
当記事では、家の建て替えを検討するべき5つのタイミング、建て替えの流れや費用、建て替えで大切なポイントなどについても解説します。
また、リフォームと建て替えで悩んでいる人のために、どちらを選ぶべきかについてもまとめていますのでぜひお役立てください。

戸建ての家の建て替えを検討するべき時期

家を建て替えるのは老朽化が顕著になってきた時期が多いですが、同居家族の人数に変動があったときに建て替えを検討することもよくあります。
ここでは、家の建て替えを検討するべきタイミングを5通り紹介します。

築年数が30年を経過し老朽化が目立ってきたタイミング

木造住宅の家の寿命は30年と言われていますので、築年数が30年を経過して老朽化が気になるようになったら建て替えを検討するべきです。
具体的には、床がきしむ、外壁や屋根の色あせ、雨漏りなどは老朽化が進んでいる証拠と言えます。
ちなみに、鉄骨造の寿命は30年～50年、鉄筋コンクリート造の寿命は40年～90年です。
定期的なメンテナンスをしていれば築年数が30年を経過した木造住宅でもまだまだ十分住み続けられる場合も多いですから、あくまで目安として捉えておきましょう。

ただし、1981年以前に建てられた戸建ては、現在の耐震基準を満たしていない可能性が高いので注意が必要です。
建築物の設備や構造などの最低基準を定めた建築基準法は1981年に改正され、耐震基準も以下のように変わりました。

旧耐震基準(1981年5月31日以前)	新耐震基準(1981年6月1日以降)
・震度5強程度の中規模地震で倒壊しない ・震度6～7程度の大規模地震に対する規程なし	・震度5強程度の中規模地震で軽微なひび割れに留める ・震度6～7程度の大規模地震で倒壊しない

旧耐震基準と新耐震基準では耐震性に大きな違いがあります。
近年の日本では2011年の東日本大震災や2016年の熊本地震のように、気象庁が定める震度階級の最大となる震度7を観測する地震も起こっていますから、旧耐震基準で建てられた家は早急に建て替えすることをおすすめします。

同居する家族が増減したタイミング

同居家族の人数や、家族のライフスタイルが変化したときにも建て替えを検討する人は多いです。
たとえば親と同居することになったり、子供が自分の部屋を欲しがっているものの部屋が足りないといったケースでは今よりも部屋数が多い間取りへの建て替えを検討します。
また、子供が独立して家を出ることになった、自分たちの老後に備えたいというケースでは2階建てから平屋に建て替える人も増えています。

ローンを組めるギリギリの年齢になったタイミング

新築時と同様に建て替えの際にも住宅ローンを組む人が多いですから、住宅ローンを検討中の方は、住宅ローンを組める上限年齢が近づいたタイミングも建て替えを検討するべきです。
住宅ローンは申込可能年齢が20歳以上65歳以下、完済時年齢は80歳未満とされている金融機関が多いです。
つまり、65歳で住宅ローンを契約したら15年で完済しなければなりません。
タイミングを逃せばローンを組んで建て替えをすることができなくなりますから、完済年齢を逆算していつまでにローンを申し込むべきなのかを考える必要があります。

消費税が増税するタイミング

家の建物部分には消費税が課税されますから、建て替え時にも当然消費税が発生します。
そのため、消費税が上がることが分かったら増税前に建て替えを検討する人も多いのです。
実際に消費税率は段階的に引き上げられており、2019年10月に8%から10%になったことも記憶に新しいでしょう。
戸建ての建築費用は高額になるため、消費税が数％上がるだけでも大きな負担を強いられます。
しかし、増税の際には移行措置や購入支援策が取られることも多いので、増税前ではなく支援策などの内容を見極めて増税後のタイミングで建て替えを検討する場合もあります。
また、消費税だけでなく住宅ローンの変動金利の上昇を予測し、建て替えに踏み切る人もいるのです。

金利変動のタイミング

家の建て替えでは住宅ローンを利用するケースが大半を占めますが、住宅ローンの金利が低くなったタイミングで建て替えを検討するのも良いです。
建て替えを希望しているものの、現在の家を建てたときの住宅ローンが残っていることもあるでしょう。
こういう場合は一般的な住宅ローンではなく、建て替えローンを利用することが多いです。
建て替えローンとは、建て替え費用だけでなく、ローンの残債相当額を融資してくれるものです。
近年、住宅ローンは超低金利が続いているため、現在の家を建てたときの住宅ローンよりも、建て替えローンのほうが金利が低くなる可能性があります。
つまり、低金利のタイミングで建て替えローンを契約すると、今後支払う予定だった金利の負担を大幅に軽減できるようになるということです。
金利の動向をこまめに確認し、近い将来金利上昇の傾向が見られるのであれば、なるべく早く建て替えを決断すると良いでしょう。

戸建ての家の建て替えにかかる費用や支払い時期

家を建て替えるとなれば、どれくらいの費用がかかるのか気になるところです。
とくに現在の家を建てたときの住宅ローンが残っているのなら、なるべく建て替え費用は抑えたいものです。
建て替えの際には土地の取得費用はかかりませんが、建物の建築費用だけでも安く見積もって1,000万円程はかかります。
建て替えにはどういった費用がどれくらいかかり、いつ支払わなくてはならないのかを見ていきましょう。

家の建て替えは新築時にはかからなかったさまざまな費用が必要

家の建て替えでは以下のようにさまざまな費用がかかります。

解体費用や仮住まいの家賃は建て替えだからこそ発生する費用ですし、引っ越しについても業者に頼むなら今の家から仮住まいへ移るとき、仮住まいから建て替え先へ移るときの2回分の費用ががかかります。
もちろん、仮住まいを借りずに一時的に実家に住めたり、引っ越しを自分たちの手で行うならば大幅に節約はできます。
そうでなければ、建て替え時には家を新築するときよりも200万円～380万円程多い出費がかかる可能性があると考えておきましょう。

家の建て替え費用は各工程ごとに支払うのが一般的

家の建て替えの費用はいつ支払うのかというと、工事の工程ごとに分割で支払うことになります。
なぜなら、工程ごとに必要な部材を手配するためにかかる費用を、前もって工面しておくという建設業界の仕組みがあるからです。
完成後に全ての費用を支払うわけではないので気を付けましょう。
建て替え費用はいつ、どれくらいの割合で支払うのが一般的かを以下にまとめました。

しかし、住宅ローンで借りたお金が入金される(融資実行)のは家が完成して引き渡しを行うタイミングです。
そのため、建て替えにかかる費用をすべて住宅ローンでまかなう場合には「つなぎ融資」を利用する必要があります。

つなぎ融資とは、住宅が完成してローンの融資実行がされるまでの間に必要な金額を一時的に融資するものです。
ただし、つなぎ融資は住宅ローンに比べて金利が高めに設定されているので、支払えるものについては自己資金で支払うと良いです。

家を建て替える際の流れや期間

家を建て替えるときのおおよその流れを見ていきましょう。

このように家の建て替えはさまざまな手順を踏まえます。
引き渡しが近づくと仮住まいの退去手続きや引っ越し業者の手配も必要になりますから、工事の進捗状況をしっかりと確認しましょう。
なお、建て替え工事にかかる期間の目安は、解体工事から引き渡しまでが大体4～6ヵ月になります。
建築会社探しから考えると1年以上かかるケースも多いです。

家を建て替える際に大切なポイント

家を建て替える際に大切なポイントはさまざまあります。
事前に大切なポイントを確認しておかなければ、建て替えの途中や建て替え後に後悔する危険もあるでしょう。
家を建て替えることを決めると、建築会社や仮住まいを探したり、さまざまな手続きを進めたりと慌ただしくなります。
また、新しい家になるという期待感で胸がいっぱいになり、冷静さを欠いてしまうかもしれません。
そのような慌ただしく気持ちが高ぶった日々のなかで、大切なことを見落としてしまわないよう、これから紹介するポイントを意識しておきましょう。

建て替えとリフォームどちらがよいかを考える

現在の家に何かしらの不満があると、建て替えのほかにリフォームも選択肢に含めていることも多いでしょう。
しかし、真新しい家になる建て替えに魅力を感じ、リフォームを除外する方も多いはずです。
リフォームと建て替えの費用を比較すると、一般的に費用が抑えられるのはリフォームです。
そのため、建て替えの決断をする前に、もう一度リフォームと建て替えどちらが自分に合っているのかをしっかり考えましょう。
場合によってはリフォームでも十分だったという結論にたどり着くかもしれません。
もちろん、家の状態やどういう不満があるのかによって、リフォームではなく建て替えをしたほうが良いケースもあります。
建て替えとリフォームの選び方については、記事の後半でご紹介します。

建て替えが可能な土地なのかを確認する

家を建て替えようと思っても、土地の状態によっては希望する条件での建て替えができなかったり、建て替え自体ができなかったりする場合もあるので注意が必要です。
家を建てる際には、建築基準法や都市計画法を順守しなければなりません。
昔に比べてさまざまな制限があるので、今の家を建てたときには問題がなかったのに、建て替えの際には制限に引っかかってしまうこともあるのです。

たとえば、「再建築不可物件」に該当すると建て替えができない可能性があります。
これは、「4メートル以上の幅員を持つ道路に、2メートル以上の間口で接道していない土地に建つ建物」のことを指します。
もし「再建築不可物件」だった場合は、建て替えを諦めてリフォームにするか、敷地の一部を道路扱いにする「セットバック」と呼ばれる手段を使い建て替えをする必要があります。

また、「市街化調整区域」に該当すると、原則として新たに家を建てることができません。自治体によっては建て替えを許可してくれる場合もありますが、今の家より規模が小さくなってしまう可能性もあります。

このように、土地そのものの問題で建て替えができないこともあるので、建て替えを決断する前に建築会社や自治体の窓口などで、自分の家の土地が建て替え可能なのかを確認しましょう。

建て替えで補助金や助成金制度を利用できるか確認する

家を新築する際には、国や自治体から補助金や助成金が出る場合があり、そういう制度のおかげでお得に建て替えが実現できるかもしれません。
具体的には以下のようなものがあります。

どういう補助金や助成金が利用できるかは、建て替える家の設備やお住まいの自治体によって異なります。
このような制度で数十万円以上もの大金が支給される可能性もあるので、損しないために必ず事前に確認しましょう。

近隣への挨拶をしっかり済ませておく

家を建て替える際には、解体に伴い騒音や埃などで近隣に迷惑がかかってしまいます。
近隣との関係が良好であっても、いきなり工事車両がやってきて工事が始まったとしたら不快な気持ちを抱かせてしまうはずです。
すでに長年住み慣れた土地なら、近隣の方々とも顔見知りの場合が多いでしょうが、「親しき中にも礼儀あり」という言葉を忘れてはいけません。
そのため、建て替えが決まったら、近隣の皆さんへ必ず建て替えをする旨を伝えに、挨拶回りをしましょう。

建て替えとリフォームで悩んでいる場合の選び方

建て替えには多額の費用がかかり、仮住まいの確保なども必要になるため、リフォームと迷うこともあるでしょう。
建て替えとリフォームどちらにしようか悩んでいる場合は、どういう工事を希望しているのか、なぜ工事をしたいのかによって決めると良いです。

建て替えが適しているケースとリフォームが適しているケースの一例を以下にまとめました。

建て替えが適しているケース	リフォームが適しているケース
・間取りを大きく変更したい ・改修をしたい箇所が多い ・耐震性能を高めたい ・地盤補強を行いたい	・部分的な改修をしたい ・築年数があまり経過していない

間取り変更を希望していたり、改修したい箇所が複数あったりするならリフォームよりも建て替えの方がおすすめです。
一方、水回りだけ、外壁だけといった部分的な改修を希望したり、築年数が10～15年程でまだまだ住み続けられる状態ならばリフォームの方がおすすめです。
ただし、家の状態によってはリフォームをしても近い将来に建て替えが必要になる場合もあります。
リフォームについては一時的には安く済んでも、長い目で見たら建て替えておいた方がお得だったという場合もありますから、業者としっかり相談したうえで決めることが大切です。

建て替え後の家を長持ちさせるコツ

家の寿命は大体30年と冒頭でお伝えしましたが、せっかく建て替えをするのであれば次の家は長持ちさせたいですよね。
家を長持ちさせることができれば、将来お子さんが相続したときに金銭的な負担を減らしてあげられるかもしれません。
建て替え後の家を長持ちさせるコツを4つご紹介します。

長期の修繕計画を立てる

建て替えがひと段落したら、なるべく早めに長期の修繕計画を立てましょう。
分譲マンションでは修繕積立金を毎月支払っていますが、戸建ての場合は自分たちで計画的に修繕費用を貯めていかなくてはなりません。
いざというときに金銭的な余裕がなく困らないよう、前もってどこの箇所の修繕がどれくらいのタイミングで必要になるかを見据え、資金を積み立てておきましょう。

日々の掃除と換気をしっかり行う

家の寿命には、日々の積み重ねも大きく関わってきます。
毎日の掃除はもちろん、家の大敵ともいえる湿気を溜め込まないようこまめな換気も行うことが大切です。
手を抜きやすいのが、クロス、外壁、サッシ、排水口の掃除です。
毎日は難しいでしょうが、月に1回や2回など隅々まで掃除する日を設けると良いですね。

小さな傷みも早めに直しておく

住み続けていくうちに、小さな傷や不具合が見つかることもあるでしょうが、そういった場合は早めの対処が重要です。
たとえば、外壁のわずかな剥がれ、クロスの小さな傷などが挙げられます。
最初は小さな傷みだったとしても、日を追うごとに広がってしまい、気付いた時には大規模な修理や修繕が必要になったというケースも少なくありません。
ダメージが少ないうちに修理をしておけば、出費も抑えられます。

定期的な点検やメンテナンスを行う

家を長持ちさせるうえで、最も大切なポイントは定期的な点検とメンテナンスです。
建築会社がアフターフォローで数年ごとに点検を行ってくれることも多いですが、業者任せにせず半年や1年ごとに自分たちで家の中や外を点検することをおすすめします。
そうすることで、傷や汚れの早期発見ができる可能性があります。

また、家は定期的なメンテナンスが必須であることもしっかり把握しておきましょう。
家そのものの寿命は30年程度だとしても、水廻り、外壁、屋根は10年おきのメンテナンスが必要とされています。
メンテナンスを怠れば、水漏れが生じて家の内部構造にダメージを与える危険があります。
そうなると、家の寿命はもっと早まってしまうでしょう。
定期的なメンテナンスが、家の寿命を大きく左右すると言っても過言ではありません。