土地を所有している場合や、これから土地を取得する予定がある場合、「土地の値段を知りたいけれど調べ方が分からない」というケースは多いのではないでしょうか？
土地は、日常的な買い物のように気軽に売買できるものではないので、土地の値段の調べ方について詳しく知っている人は少ないかもしれません。

この記事では、土地の値段の調べ方について、分かりやすく解説していきます。
混同しやすい実勢価格と公示価格の違いについても解説するので、理解を深めていきましょう。

土地の価格には種類があることを理解しよう

土地の価格を調べる前に、まずは土地の価格には種類があるということを理解しておく必要があります。
ここでは、以下の4つの種類に分けて説明していきます。それぞれの違いに注目しながら、種類ごとの特徴を把握していきましょう。

公示価格

公示価格とは、1年ごとに国土交通省が公表する土地の価格のことで、土地の売買などによる取引の際に基準となる価格です。
不動産鑑定士が土地に関する調査を行った上で正式に定められる価格なので、最も公式的な土地の価格として捉えられています。

実勢価格

実勢価格とは、土地の売買などの取引が実際に行われた際の価格のことです。
例えば、土地の売買のときに値引きが行われた場合は、値引き後の実際の取引額が実勢価格となります。
過去に実際に行われた取引のデータであるため、今後の取引における価格設定の参考とされるケースが多くあります。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、土地などの不動産を所有している人に課税される固定資産税の額を定めるために、市町村によって決められる価格です。
固定資産税評価額は、あくまでも税額決定のために定める土地の価格といえるので、実勢価格に比べると安く設定されているケースが多くなっています。

相続税路線価

相続税路線価とは、土地が面している道路の調査結果によって定められる土地の価格で、1年ごとに国税庁が公表しています。
その名の通り、相続税を算出する際に基準とされる土地の価格であり、実際の取引における価格相場に比べると安くなっているケースが一般的です。

目的に応じた土地の価格の調べ方

土地の価格を知りたいという場合、必ず何らかの目的があることでしょう。

例えば、所有している土地を売却する際の価格を知りたい、土地を所有している場合に課税される税金を知りたい、土地を相続した場合の相続税を知りたいなど、さまざまな目的が考えられます。

土地の価格を調べる目的が何であるかによって、調べるべき価格の種類は異なります。
ここでは、土地の価格を調べる目的ごとに、どの種類の価格を調べれば良いか、詳しく解説していくので、参考にしてみてください。

土地の売却を検討する場合

土地の売却を検討している場合は、公示価格と実勢価格を調べましょう。

公示価格は、最も公式的な基準とされている価格です。まずは売却する土地の公示価格を調べることで、適正な価格を把握しましょう。

公示価格は、国土交通省のホームページから調べることができます。ホームページ内の「標準値・基準値検索システム」を利用しましょう。
土地が所在するエリアを選び、土地の用途区分などの情報を入力して絞り込みを行うことで、簡単に公示価格の確認が可能です。

また、実勢価格も、土地の売却の際には知っておきたいポイントといえます。
過去にいくらぐらいの金額で取引が行われているかというデータは、最も現実的な参考となる価格ともいえるので、公示価格と合わせて調べておきましょう。

実勢価格を調べる際は、公示価格の場合と同様、まず国土交通省のホームページにアクセスすることから始めます。ホームページ内の「土地総合情報システム」を利用して調べましょう。
「不動産取引価格情報検索」と表示された部分から、過去に行われた土地の取引価格などのデータ検索が可能です。
土地のエリアを選択し、地図上で細かい地点を絞り込むことで、簡単に過去の取引価格を調べられます。

土地を売却する際は、公示価格と実勢価格の両方を把握した上で、適正な価格設定をすることが非常に重要です。また、買主側と値段交渉をする際も、公示価格と実勢価格の両方を参考にしながら検討すると良いでしょう。

土地の税金を確かめたい場合

土地を所有している場合や、これから土地を取得しようとする場合に、土地に関する税金を確かめたいというケースは多くあります。

土地の税金を確かめたい場合は、土地の固定資産税評価額を調べましょう。

土地を所有する人が支払う税金は、固定資産税だけではありません。
固定資産税と同時に支払う都市計画税や、取得したときに一度だけ支払う不動産取得税、土地を登記する際に支払う登録免許税などもあります。
上記のような土地に関する税金は、固定資産税評価額を基準として計算されます。
税金の種類によって税額の計算方法は異なりますが、まずは基準となる固定資産税評価額を把握することが必要です。

固定資産税評価額の調べ方として最も簡単なのは、土地を所有していると毎年4月から6月ごろに送られてくる、納税通知書に記載の内容を確認する方法です。

しかし、納税通知書は土地を所有している場合に送られてくるものなので、これから土地を取得しようとする場合は、納税通知書で確認することはできません。まだ土地を所有していないときに固定資産税評価額を知りたい場合は、役所の窓口へ問い合わせて確認しましょう。

土地を相続する場合

土地を相続すると課税される相続税を知りたい場合は、相続税路線価を調べましょう。

相続税の税額は、相続税路線価を基準に算出されます。そのため、これから土地の相続を控えている人は、事前に相続税路線価を調べておくと良いでしょう。

相続税路線価は、国税庁のホームページから調べられます。ホームページ内の「路線価図・評価倍率表」にアクセスした後、該当年とエリアを選択して路線価図を確認しましょう。

相続税路線価は、土地が面している道路ごとに定められているため、地図上の道路部分に数字が表示されます。表示されている数字は千円単位となっているので、表示の数字×1,000円という計算で把握できます。
なお、路線価図における数字には、末尾にアルファベットが表示されていますが、相続税路線価の把握には関係しないものなので、特に考慮する必要はありません。

土地の値段はどんな影響を受けて変わる？

土地の値段は常に一定なものではなく、時の経過と共に変化していきます。
具体的にどのような影響を受けることで土地の値段が変わるものなのか、疑問を抱いている人は多いかもしれません。

ここでは、土地の値段が変わる際に受けている影響について、2つのポイントを紹介していきます。

1.経済情勢の変化

土地の値段を決める際に大きな影響を与えるのが、経済情勢の変化です。

例えば、日本でもかつて大きな影響を及ぼしたリーマンショックのような景気の影響を受けることで、土地の価格は大きく変動します。
これから土地の売却や購入を検討している場合は、経済情勢の変化にも注目しながら、こまめに土地の価格相場をチェックしておくと良いでしょう。

2.周辺環境の変化

土地の値段の変動は、周辺環境の変化による影響も非常に大きいといえます。

例えば、土地の近くに新しく駅が作られた場合や、大型商業施設ができた場合など、周辺環境が変化することで土地の利便性が向上すると、価格も高くなることが考えられます。
反対に、周辺で大きな災害が起きた場合など、土地周辺エリアの需要が低まると、土地の価格も下がっていくでしょう。

土地の売買のタイミングを検討するときは、周辺環境の変化を考慮し、ベストなタイミングを見つけることが重要です。